Erschließungskosten

Entwicklungskosten: Wesentliche Fragestellungen, Zeitpunkt & Kostenhöhe

Entwicklungskosten sind Aufwendungen, die zum Beispiel durch den Bau von Straßen oder die Errichtung von Ver- und Entsorgungsleitungen anfallen. Wenn solche Massnahmen für den Bau der Immobilie erforderlich sind, kann dies zu einer beträchtlichen wirtschaftlichen Last werden. Der Entwicklungsbeitrag ist von der Person zu zahlen, die zum Zeitpunkt der Beitragsanmeldung Eigentümer der Immobilie ist. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass zwischen der Vollendung der Entwicklungseinrichtungen und der Ausstellung der Beitragsbescheinigung ein beträchtlicher zeitlicher Abstand sein kann.

Bei Ungewissheit darüber, ob weitere Entwicklungsbeiträge anfallen werden, sollte im Kaufvertrag eine Rückstellung zur Sicherung des Käufers des Grundstücks enthalten sein, nach der der Veräußerer alle Entwicklungsbeiträge, auch künftige Beiträge, entrichtet. Erkundigen Sie sich vor Vertragsabschluss bei den für die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung verantwortlichen Netzbetreibern, den Strom- und Erdgasnetzbetreibern oder der Kommune, welche Strecken wohin geführt worden sind und ob diese bereits verrechnet worden sind.

Weil Sie als Bauherr bis zu 90% der Entwicklungskosten tragen müssen, ist es von größter Wichtigkeit, den aktuellen Entwicklungsstand der Immobilie zu ermitteln. Geben Sie im Vertrag den Entwicklungsstand des Grundstückes und die Entwicklungskosten im Vertrag an.

Die bereits erschlossenen oder zum Teil erschlossenen Immobilien sind in der Regel teuerer als die noch zu erschließenden. Im Gegenzug ersparen Sie sich die Entwicklungskosten ganz oder zum Teil. Achten Sie darauf, dass in der Historie keine Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die noch nicht fakturiert und aufteilbar sind. Wo ist Entwicklung vonnöten?

Grundsätzlich muss jedes Stück Land bebaut werden. Denn die Entwicklung ist eine absolute Voraussetzung. Die Bebauung ist auch für die Baugenehmigung unerlässlich. Erwähnenswert ist an dieser Stelle, dass Sie in der Regel nur dann mit Entwicklungskosten kalkulieren müssen, wenn Sie eine Liegenschaft selbst errichten wollen.

In der Regel sind die Parzellen bereits bebaut. Sonst können Ihnen noch Jahre später unvorstellbare Entwicklungskosten entstehen. Eine pauschale Ermittlung der Entwicklungskosten ist nicht möglich, da sie von unterschiedlichen Einflussfaktoren abhängt. Sowohl die Standortwahl als auch der Entwicklungsstand der Immobilie sind von Bedeutung. Natürlich haben bereits an das Wasser angeschlossene Flächen niedrigere Entwicklungskosten als nicht angeschlossene Flächen.

Sie als Auftraggeber sollten daher vor der Realisierung Ihrer Projekte genau abklären, in welchem Entwicklungsstand sich Ihre Immobilie gerade befand. So sind z.B. in einem üblichen Neubauprojekt allein für den Kanalanschluss nicht selten Ausgaben von 5000 Euro erforderlich. Die Entwicklungskosten sind umso größer, je weiter Ihre Immobilie vom Netz ist.

Der Abwasseranschluss kann dann bis zu 500? betragen. Es ist daher für potenzielle Immobilieneigentümer von Bedeutung zu wissen, ob die betreffende Immobilie bereits bebaut oder teilweise bebaut ist. Mit einem Teilausbau sind die Verbindungen für die gemeinsamen Netzwerke - Erdgas, Elektrizität, Wasser und Elektrizität - bereits auf der Strasse und müssen nur noch an das Objekt angebunden werden.

Alternativ zum üblichen Abwasseranschluß sind auf dem Gelände stehende (oder unterirdische) Abwasserbehälter vorhanden. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn das Leitungsnetz im Bereich der Baustelle recht unbedeutend ist. Hier kann ein (oder, je nach Grundstücksgröße, mehrere) Abwasserbehälter helfen. Daraus resultieren Betriebskosten, die bei der üblichen Abwasserbeseitigung keine Bedeutung haben.

Abhängig von der Entfernung der Immobilie zum Leitungsnetz sind ca. 2000? - 3000? zu erwarten. Bei der Anbindung an das Fernmeldenetz sind relativ geringe Anschaffungskosten von einigen hundert Euros zu erwarten, aber es gibt viele Möglichkeiten. Die Betriebskosten sind bei dieser Ausführung etwas größer, die Entwicklungskosten entfallen jedoch komplett.

Vom Grundstück bis zum Wohnhaus legen die Netzbetreiber die Leitungen meist gegen Entgelt. Als Bauherr kommen die anfallenden Aufwendungen aus der so genannten Eigenentwicklung in der Regel hinzu. Bei einer Lückenentwicklung oder der Entwicklung eines hinteren Grundstückes sollten die fehlende Erschließungsmaßnahme und die zu erwarteten Aufwendungen vor Abschluss des Grundstücksvertrages von der Kommune und den Netzbetreibern in schriftlicher Form zur Verfügung gestellt werden.

Die Entwicklungskosten werden je nach Grundstück unterschiedlich aufgeteilt.