Erschließungsbeitrag

Entwicklungsbeitrag

Ihre Kosten für die Erschließung neuer Bauflächen teilen die Kommunen den Grundstückseigentümern in Form eines Entwicklungsbeitrags zu. Entwicklungsbeiträge werden vom Grundstückseigentümer erhoben, wenn sein Grundstück zum ersten Mal durch eine fertiggestellte Straße erschlossen wird. Selbst wenn ein Haus schon lange steht, können noch Entwicklungskosten anfallen. Was ist die rechtliche Grundlage für den Entwicklungsbeitrag? Wie ist der Begriff "Entwicklungseinrichtung" zu verstehen?

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Bei dem Erschließungsbeitrag handelt es sich um eine vom Grundeigentümer, Erbbaurechtsinhaber bzw. Bauherrn zu zahlende Kommunalsteuer, mit der die Gemeinde die Entwicklung eines Grundstückes, vor allem eines Baugrundstücks, finanzieren kann. Entwicklung ist die Schaffung von Nutzungspotenzialen für Grundstücke durch Anbindung an Ver- und Entsorgung wie Strom, Erdgas, Wasserver- und Abwasserentsorgung (technische Entwicklung) sowie Anbindung an das Straßennetz (Verkehrsentwicklung).

Die Kommunen fordern den Entwicklungsbeitrag als Kostenerstattung für den Bau von Straßenteilen wie z. B. Straßen, Mischgebiete, Gehwege, Straßenbeleuchtungen, Straßenentwässerungen, Parkflächen, Fahrradwege, Verkehrsgrün sowie die Anschaffungskosten für das Straßengelände. Ein wichtiges gesetzliches Erfordernis für die Beitragssammlung ist, dass die Strasse dem ÖPNV vorbehalten ist.

Vorhandene Bebauung ist Grundvoraussetzung für die Entwicklung einer Immobilie. Die Baubewilligung wird in der Regel nur gewährt, wenn auch die Entwicklung der Immobilie abgesichert ist. Um ihn von anderen Begriffen zu unterscheiden, wird auch von der Entwicklung von Bauland gesprochen, wobei man immer sowohl die fachliche Entwicklung als auch die Entwicklung für den Strassenverkehr mit einbezieht.

In Analogie zum Entwicklungsbeitrag für den ersten Straßenbau erheben die Gemeinden einen Erweiterungsbeitrag. In den meisten FÃ?llen handelt es sich um eine finanzielle Mitwirkung der EigentÃ?mer an der Sanierung einer vorhandenen, sanierungsbedÃ?rftigen StraÃ?e. Es können auch Beiträge für den Ausbau oder die Sanierung von Strassen oder Teilen von Strassen gesammelt werden.

Der Beitrag ist an die Gemeinde oder an die Leistungserbringer für die Entwicklung zu zahlen. Bei den Transportwegen ist zu differenzieren zwischen dem Entwicklungsbeitrag für den Erstausbau einer zum Bau vorgesehenen Strasse oder Entwicklungsanlage (BauGB). Zusätzlich zu den Verkehrsrouten entstehen im Zuge der Entwicklung regelmäßige Zuschüsse für Leitungsanlagen (Wasserversorgung, Abwasser).

Dabei ist zu differenzieren zwischen dem Anteil für die Neuanlage (Produktionsbeitrag), dem Anteil für die Ertüchtigung einer vorhandenen Installation (Verbesserungsbeitrag) und dem Anteil für die Ertüchtigung einer vorhandenen Installation (Erneuerungsbeitrag; in seltenen Fällen mit einer sehr großen Ertüchtigung der Anlage). Die Beitragsberechnung und die Integration der Berechnungsergebnisse in die Statuten der Kommune bilden die Basis für die Zuwendungen an verwaltungsnahe Institutionen.

Gemäß Baugesetz (BauGB) werden Entwicklungsbeiträge für den Ankauf und die Erschließung der Grundstücke, den Neubau der Entwicklungsanlage einschließlich der Einrichtungen für deren Drainage und Belichtung, wie den Neubau von Strassen und Wegen, Parkplätze, Grünflächen, Lärmschutzwände, etc. verlangt. Der Bauherr trägt maximal 90 Prozent (Gemeindeanteil mind. 10 Prozent, 129 BauGB) der Aufwendungen für die Erst- und Endfertigung dieser Werke.

Auf die bebauten Liegenschaften werden die Baukosten aufgeteilt, gemäß 131 Abs. 2 BaGB können folgende Verteilungskriterien angewendet werden: die Bauart und das Ausmaß der bebauten oder anderen Nutzungen, der Verteilerschlüssel wird durch das Gemeindegesetz bestimmt. Die Entwicklungskosten haben aus Eigentümer- oder Käufersicht einen beträchtlichen Teil der Liegenschaft.

Bei Grundstückskaufverhandlungen sollte der notarielle Berater auf die Wichtigkeit der Entwicklungskosten aufmerksam machen. Obgleich allem Anschein nach eine Strasse fertig gestellt wurde, werden einige der Entwicklungskosten noch immer von den Kommunen beansprucht. In vielen Faellen ist dies darauf zurueckzufuehren, dass die Pflicht zur Beitragszahlung erst bei der Errichtung der "letzten Fahrbahnplatte" aufkommen kann.

Die erste Verpflichtung, einen Beitrag zu einer langen, fertiggestellten Strasse zu leisten, besteht ebenfalls, wenn die Kommune ein Freigelände mit einem B-Plan zum Innenbereich ausweist. Auf alle bebauten Liegenschaften werden die Entwicklungskosten aufgeteilt ( 131 Abs. 1 S. 1 BauGB). War früher die Vorderseite des Grundstücks zur bebauten Strasse ein Verteilmaßstab, so wird heute vor allem die Fläche der bebauten Liegenschaften als Verteilmaßstab verwendet.

Die Höhe des Entwicklungsbeitrags wird durch Beschluss festgelegt ( 135 Abs. 1 S. 1 BauGB). Mit der Einreichung der Beschwerde wird die Pflicht zur Entrichtung des Entwicklungsbeitrags nicht ausgesetzt, da nach der Verwaltungsgerichtsbarkeit (VwGO) Beschwerden gegen Mitteilungen, die die Erfordernisse der staatlichen Abgabe zum Inhalt haben, keine aufschiebende Wirkung haben. Die Kürzel "ebf"/"ebffree"[1] (entwicklungsbeitragsfrei) und "ebp" (entwicklungsbeitragspflichtig) geben an, ob ein Grundstückswert die Entwicklungsbeiträge bereitstellt.

In der Schweiz gibt es vergleichbare Entwicklungsbeitragsregelungen wie in Deutschland.

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