Abfluss Verstopft Vermieter

Abwasserleitungen und -rohre sind ebenso wie die übrigen Anlagen (Strom, Erdgas, Wasser) Teil des Mietobjektes selbst.

Abwasserleitungen und -rohre sind ebenso wie die übrigen Anlagen (Strom, Erdgas, Wasser) Teil des Mietobjektes selbst. Die Vermieterin hat dem Vermieter alle Anlagen in einem für die vertragsgemäße Nutzung angemessenen Zustand zu übergeben und während der Mietdauer in diesem Zustand zu halten ( 535 Abs. 1 S 2 BGB). Der Vermieter von Wohnfläche ist nach dem Mietrecht prinzipiell nicht dazu angehalten, die in den gemieteten Räumen installierten Anlagen (z.B. die in den Mauern verlegte Wasserleitung oder Abwasserleitung) regelmäßig zu überprüfen, wenn keine Unregelmässigkeiten vorliegen (AG Milden, Urteilsbegründung vom 29. Dezember 1998, Aktenzeichen: 4 C 117/98).

Nur wenn der Pächter die Blockade verschuldet hat, hat er die entsprechenden Aufwendungen zu erstatten. Haftpflicht mehrerer Nutzer s. nachstehend. Abwasserleitungen im Inneren der Wohnung: Ist eine Abwasserleitung oder eine Toiletten- oder Toilettenleitung verstopft, steht außer Zweifel, dass dieser Defekt vom Vermieter oder Gast verschuldet wurde (wofür auch der Vermieter haftet).

Für den Fehler (= hier die Sperrung) haftet der Vermieter jedoch nur, wenn er ihn zu verantworten hat. Die Haftung des Mieters richtet sich nach § 538 BGB. Dementsprechend haften die Mietenden nur für solche Schäden, die nicht durch die vertragliche Nutzung verursacht wurden. In jedem Fall trägt der Vermieter im Sinne des 558 die Nachweislast dafür, dass der eingetretene Sachmangel nicht in seinem Verantwortungsbereich ist.

Ist beispielsweise die WC-Linie verstopft, genügt diese allein nicht, um die mietrechtliche Verantwortung des Pächters zu rechtfertigen. Das Rohr kann verstopft sein, weil es bei normalem Einsatz nach und nach mit Kalk verstopft ist oder weil konstruktive Mängel (z.B. 90-Grad-Bogen im Abwasserrohr mit nachfolgender Querschnittsreduzierung) im Rohr vorhanden sind.

Dies wären Gründe, die im Gefahrenbereich des Eigentümers lägen. Nur wenn der Vermieter geklärt hat, dass die Schadenursache in seinem Risiko- und Zuständigkeitsbereich liege, trage der Vermieter die Nachweise. Das heißt, der Pächter hat die anfallenden Gebühren zu tragen, es sei denn, er kann nun beweisen, dass beispielsweise ein Baufehler die Schadenursache war (OLG Karlsruhe RE v. 10. August 1984, RES 548 Nr. 1 = ZMR 1984,267 = ZMR 1984, 418).

Im Regelfall ist dies für den Vermieter jedoch nicht möglich. Wird eine Abwasserleitung oder eine Toilettenanlage durch unsachgemäße Benutzung (z.B. durch Einlegen von Windeln, Binden, Katzenstreu) verstopft, so ist der Leasingnehmer für alle durch diese unsachgemäße Benutzung entstandenen Beschädigungen und alle durch die Beseitigung der Verstopfungen entstehenden Mehrkosten haftbar. Wird bei der Reparatur des Schadens (innerhalb des Mietobjektes) eine solche Störung gefunden, ist die Ursachen- und Haftungsfrage klar, da auch die Zuweisung der Ursachen zu Linien innerhalb des Objektes des Vermieters keine offene Fragestellung offen lässt.

Der Vermieter kann jedoch in der Regel nicht beweisen, welcher von mehreren Vermietern die Blockade auslöst. Der Vermieter haftet in diesen FÃ?llen fÃ?r die Entsorgungskosten einer Blockade in der HauptentwÃ?sserungsleitung des gemieteten Hauses, wenn er nicht nachweist, dass ein gewisser Vermieter fÃ?r die Blockade verantwortlich ist (z.B. AG Schöneberg, Urteils vom 13. Mai 1976 "Az: 12 C 80/76).

In Mietverträgen ist daher sehr häufig eine Bestimmung vorgesehen, wonach im Falle einer Sperrung alle Bewohner gesamtschuldnerisch in einem gewissen Umfang für die entstandenen Aufwendungen aufkommen. Nach dem Mietrecht haftet der Pächter nur für von ihm zu vertretende, d.h. vom Pächter durch unsachgemäße Maßnahmen verursachte Schaden.

Vom Vermieter kann der Vermieter nach Maßgabe der 535, 536, 536, 536 die Rückgabe eines nutzbaren, vertragsmäßigen Zustands der gemieteten Räume fordern. Ein Mietminderungsanspruch besteht, wenn der Vermieter die Situation nach der Mängelrüge nicht beseitigt (z.B. Verschmutzung). Mietnachteile durch das Benehmen anderer Pächter zwingen auch den Beklagten als Vermieter, diese zu eliminieren und den Pächtern die vertragsgemäße Nutzung der gemieteten Sache zu gestatten ( 535 BGB, OLG Frankfurt am Main 16. 11. 1990 16 U 146/89, auch WuM 1991, 88-89).

Ein Schadenersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter besteht jedoch nicht, wenn ein Miteigentümer Wasser verursachte ("LG Hannover" Urteile vom 08.07.1999, Az.: 3 S 373/98). Beispiel: Eine Verstopfung der Abwasserkanalisation kann zu Feuchteschäden im Haushalt führen. Im vom Bundesgerichtshof beschlossenen Verfahren (s.u.) wurde die Anschlussleitung zum städtischen Kanalnetz während der Instandsetzungsarbeiten durch scharfkantige Versatzmaterialien gebrochen und anschließend verstopft.