Schimmelschäden wer Zahlt

Die Schimmelpilze in der Ferienwohnung - wer ist haftbar?

Schimmelpilzbelastung in der Ferienwohnung - ein Horrorbild für viele Mitbewohner. Damit kann der Pilz nicht nur zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen bei den Einwohnern, sondern auch zu einem erheblichen Argument mit dem Hausherrn werden. Abschließend muss unter anderem abgeklärt werden, wie sich die Form entwickeln könnte, wer die Umzugskosten zu tragen hat und ob der Pächter Anspruch auf eine Mietreduzierung hat.

Im Grunde gilt: Schimmelpilzbefall in der Behausung ist ein erheblicher Mangelerscheinung - endlich kann eine schimmelige Behausung die Einwohner buchstäblich erkranken lassen, eine vertragsgemäße Nutzung der Räume ist somit nicht mehr möglich. Gewährleistungsansprüche - z.B. Mietminderungen - bestehen jedoch nur, wenn der Vermieter diesen gesundheitsschädigenden Umstand nicht selbst verursacht hat, z.B. durch ungenügende Durchlüftung.

Wenn danach der Pächter die Schulden beim Schimmelpilzbefall übernimmt, dann kann sein Hauswirt nicht nur weiter die Bezahlung der kompletten Pacht von ihm fordern, sondern auch noch die Kosten der Schimmelpilzentfernung übernehmen. Hat der Leasingnehmer hingegen Konstruktionsmängel oder andere Gründe aus der Umgebung des Leasinggebers zu vertreten, kann er von seinen Gewährleistungsansprüchen Gebrauch machen.

Zuerst muss der Pächter den Nachweis erbringen, dass überhaupt ein Defekt am Mietobjekt vorlag. Demnach ist der Hausherr verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass dieser Fehler nicht aus seiner Umgebung (z.B. Leckagen, mangelhafte Dämmung), sondern aus der seines Pächters stammt. Er muss nun zeigen, dass der Pilz nicht durch sein Lebensverhalten verursacht wurde.

Eine gerichtliche Hin- und Herbewegung - deshalb werden regelmässig Gutachten in Auftrag gegeben, mit denen die Gesundheits- und Geruchsbelastung sowie die Ursachen der Schimmelpilzbildung erörtert werden. Häufig kann jedoch sowohl ein struktureller Defekt als auch ein fehlerhaftes Lebensverhalten bei Schimmelpilzbefall berücksichtigt werden. In diesem Fall geht das Landgericht in der Praxis davon aus, dass die Parteien des Mietvertrages die Hälfte der Kosten gemeinsam übernehmen - z.B. müssen sowohl Pächter als auch Verpächter je 50 % der Umzugskosten übernehmen.

Hat jedoch ein Bauschaden seit Jahren nicht zu Schimmelpilzwachstum beigetragen, gibt es Hinweise darauf, dass das Verhalten des Pächters falsch ist und nicht das des Schimmels - z.B. wenn sich der Pilz erst entwickelt, nachdem der Pächter mit dem Aufhängen der nassen Waschküche im betreffenden Wohnbereich angefangen hat, ohne sie auszulüften. Wohnungsverhalten vs. Bauschäden?

Aber wann wird sich der Pächter wahrscheinlich falsch aufführen? Hier gibt es allerdings keine fixen Regelungen - es kommt vor allem auf das Lebensalter und den Gesundheitszustand des Hauses an, wie sich der Bewohner zu benehmen hat. Prinzipiell kann jedoch vom Vermieter gefordert werden, ca. 10 min. lang täglich wenigstens zwei Mal zu lüften.

Ein verändertes Wohnen kann nur dann gefordert werden, wenn es für den Bewohner sinnvoll ist - z.B. wäre es für einen arbeitenden Bewohner unangemessen, während der Arbeitszeiten nach Haus zu kommen, um zusätzliche Lüftung zu betreiben. Außerdem muss sich der Bewohner bewusst sein, dass er sein Lebensverhalten verändern muss, um Schäden an seiner Immobilie zu vermeiden.

So reicht es beispielsweise aus, den Vermieter über einen gestiegenen Belüftungsbedarf zu informieren - entweder bei Vertragsabschluss oder nach dem Umzug. Darüber hinaus können die Mietparteien ausdrücklich die Verpflichtung des Mieters zur Vermeidung von Feuchteschäden festlegen, z.B. indem die Möblierung ca. 10 cm von der Mauer platziert oder vier Mal pro Tag belüftet wird.

Wenn der Hausherr so enge Scheiben eingebaut hat, dass eine "Zwangsbelüftung" nicht mehr möglich ist, kann es rasch zu Schimmelbildung kommen, wenn der Bewohner nicht mehr als bisher durchlüftet. Daher ist es in erster Linie die Aufgabe des Hausherrn, Vorsorge maßnahmen zu ergreifen, die trotzdem einen regelmässigen Luftwechsel - zum Beispiel durch den Einsatz einer Belüftungsanlage - erlauben, und den Bewohner über den gestiegenen Belüftungsbedarf zu unterrichten.

Abschließend kann, wie bereits erklärt, keine übermäßige Belüftung oder Entfernung der Möbel von den Mauern ohne vorherige Ankündigung oder Zustimmung vonnöten sein. Wenn dann " normales " Lebensverhalten zu Schimmelpilzwachstum führen sollte, kann dies nicht dem arglosen Pächter angelastet werden. Die Vermieterin kann dann weder Rückstandsmiete fordern, wenn die Mieten vorher ordentlich reduziert wurden, noch die Rückerstattung der Entformungskosten (LG pouring, Urteile vom 02.04. 2014, Az.: 1 S 199/13).