Wasserschaden Mietwohnung Trocknung

Mietzinsreduktion bei Trocknung nach Wasserschaden

Tritt in einer Mietwohnung ein Wasserschaden auf, steht der Bewohner vor unangenehmen Momente. Zur Kontrolle der Feuchte und vor allem zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung müssen in der Regel Trocknungsanlagen installiert werden, deren Funktion für den Nutzer vor allem wegen der dadurch hervorgerufenen Geräusche zu erheblichen Beeinträchtigungen führt.

So sind viele Bewohner nicht gewillt, die gesamte Mietsumme für die Dauer der Trockenmaßnahmen zu erstatten. Der Mietminderungsanspruch aus diesem Grunde ist immer wieder Anlass für Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieterschaft. Wenn der betreffende Pächter besonders sensibel handelt, obwohl die Lärmbelastung im Einzelfall gering ist und Grenzen nicht unterschritten werden, rechtfertigt diese Sensibilität kein Milderungsrecht.

Das Mietminderungsrecht erlischt ebenfalls nicht, wenn der Pächter unempfindlich gegen Lärm ist und ihn nicht belästigt, was sich auf den durchschnittlichen Pächter auswirken würde. Auch wenn der Pächter nichts von der Lärmbelastung durch Fehlen bemerkt hat, kommt es nicht zum Ausschluß des Minderungsrechtes wegen Unwesentlichkeit (vgl. BGH, Urteile vom 29.10.1986 - VIII ZR 144/85 - nach denen der Pächter nicht erfolgreich beanstanden kann, daß der Pächter, auch wenn er zur vertragsgemäßen Nutzung geeignet gewesen wäre, das Mietobjekt nicht benutzt hätte).

Ausschlaggebend ist letztendlich, wie ein durchschnittlicher Bewohner die Lärmbelastung gefühlt hätte, wenn er die Immobilie ausnutzt. Andererseits liegt sie aber nicht vor, wenn die Ursachen für den Wasserschaden, der den Gebrauch der Trocknungsanlage erforderlich machte, im Zuständigkeitsbereich des Pächters liegen. Ein Minderungsanspruch ist nicht gegeben, wenn der Fehler auf die Tätigkeit des Leasingnehmers zurückzuführen ist (vgl. BGH, Entscheidung vom 15.12. 2010 - VIII. Rn. 113/10).

Tritt beispielsweise ein Wasserschaden auf, weil der Bewohner vor seiner Abreise den Wasserhahn für den Zugang zu seiner Maschine nicht geschlossen hat, ist der Defekt auf ihn zurückzuführen mit der Konsequenz, dass kein Minderungsanspruch vorliegt. Nachfolgend sind jedoch einige Einflussfaktoren zu nennen, die einen wesentlichen Einfluss auf die Menge der Reduktionsrate für Trockenmaßnahmen nach Wasserschäden haben.

Betroffene Räume, die Funktionsweise der Räume, die Trocknungsdauer, das Volumen der Trocknungsanlagen, der Verminderungsgrad der Nutzfläche durch den Einbau von Trocknungsanlagen. Dabei ist es gleichgültig, ob der Hausherr für den Eintritt des Gewässerschadens ein verschuldetes Verhalten zeigt: Ist der Pächter nicht allein für den Eintritt des Gewässerschadens verantwortlich (dann wäre das Kürzungsrecht ausgeschlossen), sondern ist er auch schuldhaft, wird die Kürzungsquote je nach Verschuldungsgrad reduziert (siehe LG Berlin, Urteilsbegründung vom 15.06.2009 - 67 S. 279/08).

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Gerichtshöfe oft eine Gesamtreduktionsrate für alle durch Wasserschäden hervorgerufenen Schäden und die durch den Einsatz der Trocknungsanlagen hervorgerufenen Schäden nur einen Teil dieser Gesamtrate ausmachen. Liegt der durch die Trocknungsanlage hervorgerufene Lärmpegel permanent bei 50 dB (A) oder mehr, kann vom Bewohner nicht erwartet werden, dass er in der Ferienwohnung bleibt.

Der Minderungssatz liegt bei 100 Prozent wegen fehlender Bewohnbarkeit (vgl. AG Schöneberg, Entscheidung vom 10.04. 2008- 109 C 256/07). Werden die durch Pilzbefall, Feuchte und Baumaßnahmen verursachten Schäden durch den Geräuschpegel der Trocknungsanlage noch verstärkt, ist eine Reduzierung um 80 Prozent angebracht (vgl. AG Köln, Entscheidung vom 25.10.2011 - 224 C 100/11).

Sollen alle Möbeln von den Wandungen einer Einraumwohnung wegbewegt werden, um Schimmelbildung verursachende Feuchte zu trocknen, was die Beweglichkeit in der WG auf ein Mindestmaß beschränkt, und müssen zwei Trocknungseinheiten installiert werden, die zusätzliche Fläche benötigen und den Wohnraum in der WG weiter verkleinern, ist unter Beachtung der durch das Schimmelwachstum hervorgerufenen Beeinträchtigungen (vgl. LG Köln, Urteilsbegründung vom 29.03.2012 - 1 S. 176/11) eine Reduktion von 80 vH.

Zwischen Mietern und Vermietern besteht oft ein Konflikt über das Ausmass der Schäden, die dem Nutzer durch Trocknungsmassnahmen entstehen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich die Beteiligten vor Gericht wiederfinden, wenn entweder der Pächter die von ihm als zu viel bezahlte Pacht zurückfordert oder der Pächter den Pächter auf Bezahlung der vollen Pacht verklage.

In solchen Fällen ist es für den Vermieter ratsam, die Schädigungen - soweit sie durch die Trocknungsanlage verursacht werden - in einem Lärmbericht zu belegen. Sie ermöglicht dem Vermieter jedoch die notwendige fundierte Erläuterung der Nutzungsbeeinträchtigung und erhöht die Ansprüche an einen Streitfall des Mieters. "Die bloße Verschlechterung oder Beseitigung der Benutzbarkeit der Immobilie geht nicht selten mit anderen Umständen einher, die dem Vermieter einen finanziellen Schaden zufügen.

Der Leasingnehmer kann von seinem Leasinggeber eine Entschädigung für diesen Vermögensschaden im Sinne des 536a Abs. 1 BGB fordern, wenn der Leasinggeber für den Wasserschaden verantwortlich ist (Verschuldenshaftung) oder die Schadensursache bereits bei Vertragsabschluss vorlag ("Gewährleistungshaftung"). Typisch für den Pächter sind z.B. Aufwendungen durch Trockenmaßnahmen bei Wasserschäden:

Umzugs- und Lagerkosten (Transportkosten, Raummiete), höhere Elektrizitätskosten durch den Gebrauch von Trocknungsgeräten, Übernachtungskosten für alternative Unterkünfte, wenn die Ferienwohnung möbliert ist. Weil der Pächter jedoch bereits von der Mietzahlung freigestellt ist, wenn die Ferienwohnung gemäß 536 Abs. 1 BGB nicht bewohnbar ist, sind diese Aufwendungen nur dann zu erstatten, wenn sie die für die betreffende Mietdauer zu zahlende Mietsumme überschreiten, wenn der Wasserschaden nicht eintrat.

Sonst wäre der Pächter in einer besseren Position als ohne den Wasserschaden. Darüber hinaus darf der Pächter nicht in einem luxuriösen Hotel übernachten oder eine höherwertige Ersatz-Wohnung mieten, sondern muss die (Hotel-)Kosten aufgrund seiner Schadensminderungspflicht in einem angemessenen Umfang einhalten ( vgl. § 254 Abs. 2 BGB).

Arbeitsbelastung für Trockenmaßnahmen, die der Pächter selbst ausführt. Hinweis: Der Pächter hat keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn die Verantwortlichkeit des Pächters/der Pächterin im Pachtvertrag tatsächlich ausgeklammert ist. Der Haftungsausschluß ist - soweit der Verpächter den den Wasserschaden verursachenden Fehler nicht betrügerisch verdeckt hat (vgl. 536d BGB) - im Einzelfall sehr weit reichend und stößt nur in den 134, 138, 242 BGB an seine Grenze.

Weitere Angaben zum Haftungsausschluss des Mieters für Mängel am Mietobjekt finden Sie in unserem Artikel: "Mietvertrag: Mietvertrag: Ratgeber für Mieter für Miet- und Vermieterleistungen ( "Wohnungsmietvertrag") in Zf.10 " Müssen nach einem Wasserschaden in einer Mietwohnung Trocknungsmassnahmen vorgenommen werden, ist der Mieterschaft das Recht vorbehalten, die Mietkosten zu mindern, sofern die daraus resultierende Beeinträchtigung der vertraglichen Nutzung nicht eintritt.

Der Anspruch auf Mietminderung besteht nicht, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat. Nach Maßgabe des 536a Abs. 1 BGB kann der Pächter darüber hinaus Schadenersatz geltend machen.