Wer Haftet bei Wasserschaden in Eigentumswohnung

In diesem Fall müsste ihre Haftpflichtversicherung für den entstandenen Schaden haften. Wieso sollte jemand hier bleiben?

Allgemeines Eigentum schadet dem einzelnen Eigentum

Sachmängel im Gemeinschaftseigentum führen oft zu einem Schaden am einzelnen Objekt, d.h. an der Eigentumswohnung des betreffenden Mieters. Erleidet der Eigentümer einen solchen Schaden, wird er regelmässig mit Renovierungskosten und - wenn die Mietwohnung gemietet wird - mit Mietausfällen aufgrund der von den Bewohnern geforderten Mietminderung belastet. Fordern die Eigentümer dann eine Entschädigung von der Eigentümergemeinschaft, kommt es oft zu einer bösen Überraschung. 2.

Der Grund: Die Gemeinschaft der Eigentümer ist nur in Einzelfällen zum Schadenersatz gezwungen. In den meisten FÃ?llen sind SchÃ?den am einzelnen Eigentum nicht durch die WohnungseigentÃ?mergemeinschaft verschuldet, sondern durch UmwelteinflÃ?sse wie VerschleiÃ?, Hautalterung oder nicht nachweisbare BaumÃ?ngel (sog. UnfallschÃ?den). In diesem Falle hat der Wohnungseigentümer seinen Schadensersatz selbst zu leisten denn es besteht kein verschuldensunabhängiger Anspruch auf Schadenersatz wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums, auch nicht aus verschuldensunabhängiger Nachbarschaftshaftung (Bundesgerichtshof, BGH, Urteile vom 21.05.2010, Az.: VO 10/10).

Somit besteht bei einem erstmaligen Verlust der WEG kein Fehler und damit keine Schadenersatzverpflichtung gegenüber dem WEG-Eigentümer der WEG-Eigentümergemeinschaft oder den WEG-Eigentümern/Verwaltern. Schadenersatzansprüche des betreffenden Wohnungseigentümers gegen die Eigentümergemeinschaft oder die jeweiligen Eigentümer kommen in Frage, wenn sie ihrer Pflicht zur Beseitigung der Schadenursache gegenüber dem Eigentümer nicht nachgekommen sind.

Dies ist zum einen der Fall, wenn die Reparatur des Gemeingutes nicht oder nicht fristgerecht entschieden wird. Weil die Bewirtschaftung des Gemeingutes und damit seine Reparatur sowie Unterhaltung Sache der jeweiligen Stockwerkeigentümer ist, die durch Beschluß in der Trägerversammlung darüber beschließen, §§ 21, 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 Weg.

Wenn z. B. eine Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums mit der BegrÃ?ndung " das ist nicht so schlecht " verweigert wird, sind die WohnungseigentÃ?mer, die eine Reparaturentscheidung ablehnen, verpflichtet, dem WohnungseigentÃ?mer den daraus resultierenden Schaden zu ersetzen, sofern dieser durch das Fehlen des gemeinschaftlichen Eigentums hervorgerufen wird. Gleiches trifft zu, wenn keine unmittelbaren Sicherheitsmaßnahmen zur Vermeidung von Sachschäden getroffen werden.

Die Entscheidung, dass nur das Resultat eines Gerichtsverfahrens zur Beweissicherung abgewartet werden muss, kann also bereits eine Verpflichtung zur Entschädigung für den zwischenzeitlich eingetretenen Sachschaden nach sich ziehen (OLG Celle, Urteil vom 26.11.1984, Az.: 4 W 90/34). In der Regel sind die Eigentümer daher verpflichtet, alle Anstrengungen zu unternehmen, um den Schaden am gemeinsamen Eigentum zu beheben.

Zu diesem Zweck müssen sie auf der unverzüglichen Einladung einer Trägerversammlung und/oder der Zuschlagserteilung zur Beseitigung des Schadens beharren (OLG Frankfurt, Beschluss vom 6. Januar 1984, Az.: 20 W 309/83). Andererseits kann die Eigentümergemeinschaft haftbar gemacht werden, wenn sich vereinbarte Reparaturmaßnahmen in Verzug oder so schlecht ausgeführt befinden, dass der Sachschaden am Gemeinschaftsgut nicht wiederhergestellt wird.

Prinzipiell haftet die Bauherrengemeinschaft auch für das Fehlverhalten der mit der Mängelbeseitigung betrauten Gewerbetreibenden, Baufirmen und Sachverstand. Ein Haftungsausschluss der WEG oder der WEG kann jedoch erfolgen, wenn der Unterhalt des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Aufteilungserklärung auf den Sachwalter übergeht (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).

Zur Erteilung von Unterhaltsarbeiten ist der Sachwalter prinzipiell nur bei entsprechendem Beschluß der WEG oder aufgrund von Sonderregelungen (z.B. in der Aufteilungserklärung oder im Verwaltervertrag) zu ermächtigen. Sie ist jedoch dazu angehalten, den Stand des Gemeingutes regelmässig zu überprüfen, um den Reparaturbedarf zu ermitteln und die Besitzer zu benachrichtigen sowie entsprechende Beschlüsse der Besitzergemeinschaft aufzustellen.

Verletzt der Geschäftsführer diese Verpflichtungen und ist er inaktiv, so kann er sich nicht nur gegenüber den Wohnungseigentümern für einen Schaden am Gemeinschaftsgut, sondern auch gegenüber dem betreffenden Sondervermögen für dessen Schaden haftbar machen (OLG Köln. Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Wx 29/96). Stehen einem Eigentümer Schadensersatzansprüche zu, so erstrecken sich diese sowohl auf die Entfernung des Stoffschadens als auch auf den Ausgleich von Folgeschäden, die durch einen Mangel z.B. in Gestalt eines Mietausfalles entstanden sind.

Der Wohnungseigentümer ist in der Regel so zu platzieren, wie er es ohne den entstandenen Sachschaden wäre. Oftmals wird einem Besitzer, der in etwa einem Jahr sowieso hätte sanieren müssen, nur ein Prozentsatz seines Vermögensschadens durch den Vorteilsausgleich erstattet. Der Sachwalter sollte in solchen Situationen (zusammen mit dem Verwaltungsbeirat) den Sachschaden prüfen sowie das Lebensalter und den Erhaltungszustand der unversehrten Bauteile aufzeichnen.

Nachdem die Reparaturkosten für den zu erwarteten Schaden quantifiziert wurden, wird der Nutzen, den der Wohnungseigentümer durch die Sanierung seiner Wohnung erlangt, geschätzt. Umzugskosten abzüglich des Leistungswertes sind dem Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ersetzen. Die Entschädigung für Mietausfall ist um den dem Wohnungseigentümer zustehenden Teil zu kürzen (OLG Köln, Entscheidung vom 29.04.1996, Az.: 16 Z 30/96).

Dabei kann es passieren, dass ein besonderer Eigner ein gutachterliches Urteil über den Schaden und das Schadensausmaß erstellt hat. Dabei hat der Bauherr einen Anspruch auf Aufwendungsersatz in Form der Sachverständigenkosten gegen die Bauherrengemeinschaft, soweit dies im Sinn von 21 Abs. 2 WEG (Abwendung eines unmittelbaren Schadensfalls ohne Einwilligung der anderen Bauherren, sog. Notfallmanagement) erforderlich war (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).

Dies sollte jedoch nur dann geschehen, wenn der Administrator oder die Gemeinschaft der Eigentümer nicht schnell handelt.