Geruchsbelästigung

Mietzinsreduktion bei Geruchsbelästigung: Anforderungen und Bauhöhe

Schwere Beeinträchtigung der Mietnutzung durch Geruchsbelästigung kann einen mietrechtlichen Fehler der gemieteten Immobilie ausmachen. In diesem Falle kann der Leasingnehmer selbst oder durch einen Anwalt einen Unterlassungs- bzw. Mängelbeseitigungsanspruch erheben und auch das Kündigungsrecht ist nicht auszuschließen. Bei Geruchsbelästigung wird jedoch am meisten das Recht auf Mietzinsreduktion ausgeübt, auf das wir im Nachfolgenden näher eingehen werden.

Ein Sachmangel des Mietgegenstandes ist prinzipiell zu rügen, wenn ein Umstand vorliegt, der die vertragsgemäße Nutzung des Mietgegenstandes beeinträchtigt, § 536 Abs. 1 BGB.

Bei sehr geruchsempfindlichen Mietern darf dies daher bei der Bewertung einer unzulässigen Geruchsbelästigung nicht berücksichtigt werden. Zu den Beurteilungskriterien für Gerüche können Standort, Zeit, Frequenz und Zeitdauer des Geruchs, aber auch die Stärke, das gesellschaftliche Milieu und die Bereitschaft, den Duft zu akzeptieren, gehören.

Wenn der Geruch übelkeit, Unwohlsein oder Kopfschmerz verursachen kann oder wenn die Geruchsbelästigung eine ganztägige Belüftung der Räume verhindert oder bedeutet, dass der Bewohner sich nicht oder nur in Ausnahmefällen in einem zum Mietobjekt gehörigen Park niederlassen kann, ist die Wirkung des Geruchs auf das Mietobjekt unzumutbar (BGH 29.03.1984, Az. III ZR 11/83).

Doch auch wenn eine grundlegend unannehmbare Geruchsbelästigung bestätigt werden soll, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter akzeptiert werden. Ein Mietzinsnachlass ist dann nicht möglich. Daher kann es sinnvoll sein, einen Anwalt um Rat zu fragen, ob die Geruchsbelästigung ein Defekt ist und inwieweit eine Mietreduzierung möglich ist.

Ein unangenehmer Geruch und Mietminderungen im Wohnungseigentumsrecht kann der Pächter also nicht geltend machen, wenn ihm diese oder die sie verursachenden Sachverhalte bereits bei Mietvertragsabschluss bekannt waren und bereits bei der Ermittlung des Pachtzinses Berücksichtigung fanden. Erkennt der Pächter bei Vertragsabschluss beispielsweise, dass sich ein Lokal im gemieteten Objekt selbst oder in der unmittelbaren Umgebung befinden, muss er mit diesem Geruch gerechnet haben.

Soweit diese als objektüblich zu betrachten sind, muss er sie annehmen und kann keinen Anspruch auf einen Sachmangel oder eine Minderung der Miete erheben, da er den Vertrag in Kenntnis dieser Sachverhalte geschlossen hat. Noch etwas anderes kann zutreffen, wenn der Pächter den Pachtvertrag in Wissen um die benachbarte Abwasserreinigungsanlage geschlossen hat, gleichzeitig aber vom Hausherrn darauf hingewiesen wurde, dass bisherige Geruchsbeeinträchtigungen nicht mehr oder nur noch in Ausnahmefällen auftauchen.

Liegen erhebliche und unzumutbare Geruchsbeeinträchtigungen vor, besteht ein Mietmangel, der zu einer Minderung der Miete einlädt. Zum Beispiel sind Küchengerüche in einem Wohnhaus die typischen Konsequenzen einer mietrechtlichen Inanspruchnahme. Der Einsatz von bestimmten Gewürzen, die der Pächter selbst als unerfreulich empfindet, muss ebenfalls toleriert werden.

Aber auch der Bewohner eines Mehrfamilienhauses muss geringe Geruchsbeeinträchtigungen von alten Bewohnern in Kauf nehmen (LG Siemens 10.01.2006, Az. 1 S 117/05). Der Mietminderungsanspruch wegen eines Fehlers setzen voraus, dass der Leasingnehmer den Leasinggeber über den Fehler sofort informiert, damit der Leasinggeber den Fehler so schnell wie möglich beheben kann. Versäumt der Leasingnehmer die Mängelanzeige und kann der Leasinggeber daher den Fehler nicht beheben, kann sich der Leasingnehmer nicht auf eine Minderung der Miete wegen Fehlerhaftigkeit des Mietgegenstandes gemäß 536c Abs. 2 S. 2 BGB berufen. b. Der Leasingnehmer ist berechtigt, den Mietzins zu mindern.

Macht der Vermieter geltend, dass der Schaden nicht vom Mieter gemeldet wurde, muss der Pächter oder Anwalt erklären und nachweisen, dass er seine Auskunftspflicht erfüllt hat (BGH 05.12. 2012, Az. 5. VIII ZR 74/12). Wenn die vom Pächter vorgebrachten Geruchsbelästigungen einen Defekt des Mietobjektes rechtfertigen können, gilt gesetzlich eine Minderung der Miete.

Abgesehen von der Mängelrüge muss der Leasingnehmer daher keine weiteren Maßnahmen ergreifen. Wenn ein Anwalt oder spezialisierter Anwalt für Vermietungsrecht beurteilt, inwieweit eine Mietreduzierung sinnvoll ist, kommt es auf eine Gesamtbeurteilung der tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalles an. Die folgenden Gerichtsentscheidungen können aufgrund der Einzelfallbetrachtung nur als Anhaltspunkt für die Bewertung der Zweckmäßigkeit der Höhe der Mietzinsminderung herangezogen werden.

Stellen Hauswirte nicht genügend MÃ?lltonnen zur VerfÃ?gung und es kommt daher zur VernachlÃ?ssigung der MÃ?llstelle und der damit verbundenen GeruchsbelÃ?stigung, ist eine Mietzinsreduktion von 5% angebracht (AG Lichtenberg 16.03.2004, Az. 06 C 239/03). Sollte ein Bewohner durch unsachgemäße Tierhaltung seiner Nachbarschaft erhebliche Geruchsbelästigung in seiner Ferienwohnung erfahren, vor allem auch Hundekotgerüche im Stiegenhaus, so ist eine Mietpreisreduktion von 20 Prozent gerechtfertigt (AG MS 22.06. 1995, Az. 8 C 749/94).

Gerüche von Lebensmitteln und vor allem Zigaretten aus der benachbarten Wohneinheit, die durch den Bau des Hauses unbehindert in die Räume des Pächters eintreten und dort unangemessene Behinderungen verursachen, erlauben eine Mietpreisreduktion von 20% (LG Stgt. 27.05. 1998, Az. 5 S 421/97). Raucht der Nachbar auf seinem eigenen Dachboden und gerät der aufsteigende Qualm in die Gaube des Wohnhauses, so dass der Qualm bei geöffneter Scheibe in die Wohneinheit des (Nichtraucher-)Mieters eindringt, ist eine Mietzinsreduktion von 5% zu rechtfertigen (LG Hbg. 15.06.2012, Az. 311 S 92/10).

Dies ist jedoch anders, wenn nicht nur eine leichte Geruchsbelästigung, sondern eine größere Störung vorliegt. Hierfür ist eine Mietzinsreduktion von 10 Prozent angebracht (LG Bln. 28.01. 2011, Az. 65 S 296/10). Allerdings dürfte die spezielle Aufnahme älterer und schwächerer Anwohner einer weiteren Verminderung der Mieten zuwiderlaufen.

Wenn bei der Betankung eines Wohngebäudes Heizölaustritt und unzulässige Geruchsbelästigung in der Mieterwohnung auftreten, begründet dies eine Mietreduzierung von 17% im Mieterrecht (LG Aubg. 01.03. 2006, Az. 7 S 4877/05). Entstehen bei einer Backstube im benachbarten Haus Geruchsbelästigungen, die über den Belüftungsschacht in der Mieterwohnung verteilt werden, gilt eine Mietzinsreduktion von 15% als angebracht.

Der in der angemieteten Wohnung klar wahrnehmbare Müllgeruch aus den Abfalleimern eines benachbarten Supermarkts begründet eine Mietpreisreduktion von 5% (AG Güfhorn, 07.03.2001, 33 C 426/00 (VII), 33 C 426/00). Geruchsbeeinträchtigungen, die durch das Ausgasen von Eisenbahnschwellen an einem U-Bahnhof in die umgebenden Appartements eindringen, begründen eine Mietreduzierung zugunsten der betreffenden Mitbewohner.

Bedingt durch die erhöhte Lüftungs- und Gärtnernutzung im Frühjahr/Sommer war eine Mietreduzierung von 25 Prozent in den Monaten April bis September und von 15 Prozent in den Monaten Oktober bzw. März angebracht (AG Mü., 27.04.2009, Az. 424 C 10521/08). Beanstandet der Vermieter, dass seine gemietete Wohnung einen Defekt aufweist, muss er oder sein Anwalt dies im Vermietungsprozess vorlegen und nachweisen.

Der Nachweis eines Mangels wegen unzulässiger Geruchsbelästigung im Wohnungseigentumsrecht kann unter anderem durch einen Vor-Ort-Termin erfolgen, bei dem sich der sachkundige Sachverständige ein eigenes Bild von der Lage machen kann. Die Grundvoraussetzung dafür ist jedoch, dass die Geruchsbelästigung weiterhin besteht. Sollten dagegen Gerüche aus der Vergangenheit oder nur in unregelmäßigen Abständen auftauchen, muss der Pächter über Geruchstyp und -stärke sowie über deren Frequenz, Uhrzeit und Verweildauer informieren können (BGH 29.02. 2012, VIII ZR 155/11).

Es ist daher für einen Pächter, der derzeit mit Geruchsbelästigung in Kontakt steht, ratsam, seine Wahrnehmung lediglich vorbeugend aufzuschreiben, um dem Richter in einem eventuellen weiteren Verfahren nähere Informationen geben zu können.