Wer Haftet für Wasserschaden

Wasserschäden - Wer haftet?

Bei Wasserschäden in der Ferienwohnung muss der Mieter für die Reparatur des Schadens aufkommen, wenn im Laufe des Winters eine Wasserleitung in einer leerstehenden, nicht beheizten Nebenwohnung, die er auch besitzt, platzt. Es wäre Sache des Eigentümers gewesen, für eine ausreichend hohe Erwärmung der leerstehenden Wohnungen zu sorgen in der AG Potsdam (26 C 366/94).

Es kann aber auch der Pächter zur Zahlung aufgefordert werden, wenn er seiner Sorgfaltspflicht nicht nachgekommen ist. Wenn zum Beispiel die Waschmaschine oder der Geschirrspüler undicht wurde, weil der Wasserschlauch spröde war, bezahlt der Pächter als Ursache. Die Versicherungsgesellschaft musste daher nach dem damals geltenden Recht nicht aufkommen. Liegt kein Verschulden des Mieters vor und kann der entstandene Sachschaden daher nicht auf ihn zurückgeführt werden, kann er bei Wasserschäden in der Regel den Mietzins ermäßigen.

Der Anspruch auf Mietminderung besteht immer dann, wenn der tatsächliche Zustand der Ferienwohnung wesentlich vom vertraglichen Zustand abhängt. Das Landgericht Kiel hat in einem Falle, in dem die Wassermenge durch die Obergrenze tropft, eine Reduktion von 30 v. H. festgestellt (AG Kiel, Az.: 13 C 9/80). Bei unbewohnbarer Wohnfläche durch feuchte Wand- und Deckenflächen muss der Bewohner keine Mieten bezahlen (AG Potsdam, Ref.: 26 C 533/93).

Aber nicht nur die feuchte Wand, sondern auch die Beeinträchtigungen bei der Schadensbehebung, wie der Einbau von Trocknungsanlagen, führen zu einer Mietpreisreduktion - in einem vom Landgericht Schöneberg beschlossenen Verfahren gar um 100 % (AG Schöneberg 109 C 256/07). Der Mietzinsabschlag errechnet sich aus der Brutto-Miete, solange die Lebensqualität des Mieters gemindert ist.

Haftpflicht bei Wasserschäden: Die Eigentümer von Eigentumswohnungen sind verpflichtet

Ein Wasserschaden durch Anwohner ist keine Ausnahme. Es ist daher verwunderlich, dass erst jetzt der BGH (Urteil vom 24. November 2013; Az.: V ZR 230/12) eine solche Rechtssache entschieden hat. Im Sterilisationssaal eines Ambulanzbetriebes in Aachen wurde in der Nacht des 07. auf den 08. 06. 2007 eine Schlauchleitung gelöst.

Von der Operationszentrale im dritten Stock dringt das eingedrungene Nass in die darunter liegende Sprechzimmer. Daraus resultierte ein Sachschaden von fast 166.000 EUR in den Übungsräumen. Der verunglückte Arzt entschädigte den entstandenen Schmerz, verklagt dann aber den Operator des OPZ. Hinsichtlich des Verhältnisses zwischen Grundstückseigentümern von Nachbargrundstücken wird in der Praxis erkannt, dass dem betroffenen Grundeigentümer oder seinem Pächter ein unverschuldeter Schadensersatzanspruch zusteht.

Dasselbe gilt für das Eigentumsverhältnis der besonderen Besitzer eines Hauses - oder in diesem Falle des Mieters -, denn das besondere Objekt ist "Grundbesitz", auf den allein der Stockwerkeigentümer Anspruch hat. Die Sondereigenschaft ist als eine Form von Ersatzeigentum zu betrachten, die Stockwerkeigentümer sind daher nach dem Recht als Besitzer von Nachbargrundstücken zu betrachten.

Damit kann die Ärzteversicherung vom Operationszentrum eine Entschädigung in der Größenordnung von rund 166.000 EUR fordern. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gibt es jedoch keinen verschuldensunabhängigen Rechtsanspruch zwischen den Mietenden, wenn derselbe Vermieter Zimmer an verschiedene Vermieter gemietet hat. Das Beispiel verdeutlicht, dass Benutzer, Anwohner und Besitzer von Zimmern, die von unterschiedlichen Besitzern oder Bewohnern benutzt werden, zwingend eine Hausratversicherung haben.

Derjenige, der einen solchen Mangel schuldhaft oder unverschuldet anrichtet, haftet dafür. Bei Vermietern von Eigentumswohnungen decken die meisten Haftpflichtversicherer auch Schäden an Mietobjekten mindestens bis zu den vertraglichen Begrenzungen innerhalb der Deckungssumme, teilweise auch bis zur vollen Deckungssumme. Eine Geschäftshaftpflichtversicherung wird jedoch für gewerbliche Grundbesitzer und deren Bewohner empfohlen.