Verstopfung Wasserleitung

Abwasserleitungen - Verstopfung und Sanierungen

In der Verwaltungspraxis ergeben sich immer wieder Schwierigkeiten hinsichtlich verstopfter Abwasserrohre und notwendiger Sanierungsmassnahmen an Wasserein- und -auslässen. Die rechtliche Situation bei den Wasserleitungen ist klargestellt, nicht ohne Zweifel bei den Abwässern. Bei zunehmenden Wasserleitungsbrüchen, vor allem in alten Wohngebieten, steht der Schutz durch Versicherungen rasch auf dem Spiel, weshalb eine umfangreiche Rohrsanierung notwendig ist.

Wenn nicht alle Eigentümer an einem Strang ziehen, können hier Schwierigkeiten auftreten. Die Wasserversorgungsleitungen sind so lange im Miteigentum, bis der jeweilige Eigentümer sie zum ersten Mal in seiner Eigentumswohnung sperren kann. Dabei ist es auch irrelevant, ob die Betonwasserleitung nur zur Einspeisung einer einzelnen Wohnungseinheit diente. Eine solche Wasserleitung ist auch bis zur ersten Abschaltmöglichkeit in der sie versorgenden Wohnungseigentümergemeinschaft im gemeinsamen Besitz (BGH, V ZR 57/12, ZWE 2013 S. 205).

Von der ersten Abschaltoption im Stockwerkeigentum sind die Pipelines Stockwerkeigentum. Allerdings kann die rechtliche Situation bei Abwasserrohren nicht so klar beurteilt werden wie bei Wasser(versorgungs)rohren. Auch in der Rechtsliteratur werden nach der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) Abwasserrohre vorwiegend als Einzelobjekte betrachtet, wenn eine korrespondierende Sperrmöglichkeit in der Einzelobjekteinheit besteht.

Wenn dies auch ein Ausnahmefall sein kann, sollte nichts anderes als Wasserleitungen für Abwasserrohre angewendet werden (siehe auch WEG Nr. 1 in Niedenführ/Vandenhouten, WEG Nr. 1, Ausgabe Nr. 8; Gerono in Timme, Beck-OK WEG, Ausgabe Nr. 3, Nr. 3; Gerono in Jennißen, WEG Nr. 6, Ausgabe Nr. 6; Schneider in Riecke/Schmid, WEG Nr. 6, Ausgabe Nr. 6).

Sie sind nach Ansicht des Landgerichts Heidelberg (Urteil vom 21. Juni 2017, 45 C 24/17) Miteigentum, wenn keine Sperrmöglichkeit vorliegt. Obwohl das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteile vom 4. März 2016, 55 S 21/15 WEG, GE 2016 S. 1288) hierzu keine abschließende Stellungnahme abgeben musste, ist es wohl der Ansicht, dass die Linien bis zur Verzweigung in die Hauptstrecke (in dieser Hinsicht nicht klar in Bärmann (WEG 13)) dem besonderen Eigentum zuordenbar sind.

Wie Hügel/Elzer (WEG, 5 Rn. 40) gehört sie jedoch anscheinend zum Wohnungseigentum an der Verzweigung von der Hauptleitung). Es ist auch zu beachten, dass es einen großen Gegensatz gibt, ob ein Eigentümer etwas aus einer Pfeife nimmt oder auf der anderen Straßenseite füttert.

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin sind die Abwasserrohre jedoch dem Gemeingut zuzurechnen, sobald sie von der Hauptrohrleitung abzweigen, wenn sie nicht verlegbar sind oder ohne Beeinträchtigung des Gemeingutes begehbar sind. Werden sie in oder unter dem Belag eingebaut, sind sie Allgemeingut. Hierbei ist erneut zu beachten, dass der BGH (a.a.O.) gerade offen lassen konnte, ob eine Rohrleitung absolut im Miteigentum steht, wenn sie nur durch Eingriffe in das Gemeingut verlegbar oder begehbar ist.

Ob und ggf. welcher Teil einer Rohrleitung dem besonderen oder gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen ist, wird nicht immer dann gestellt, wenn die gesamte Rohrleitung bereits in der Trennungserklärung dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeteilt wurde. Alle wesentlichen Bauteile können dem Gemeingut zugerechnet werden, was sich bereits aus der Regelung des 5 Abs. 3 WEG ergebe.

Das Gemeinschaftseigentum kann niemals auf Eigentumswohnungen übertragen werden - auch nicht mit Zustimmung der Miteigentümer. Daher ist es nicht hilfreich, wenn die Trennungserklärung oder die Gemeinschaftsverordnung beispielsweise vorsieht, dass sich die Rohre - unabhängig davon, ob es sich um Zu- oder Abgänge handelt - im getrennten Eigentum des Abzweigs von der Hauptrohrleitung befinden. Unterhalts- und Reparaturpflichten können dem Eigentümer jedoch auch für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene Rechnung aufgezwungen werden.

Jeder Eigentümer ist unabhängig von der tatsächlichen Aufteilung des Eigentums an dem Rohr oder Rohrteil nach den Bestimmungen des 21 Abs. 2 WEG zu angemessenen Sanierungsmaßnahmen ermächtigt. Wenn die Verstopfung im Umfeld einer Wohneinheit - wie z.B. einer Dusche oder WC - auftritt, deutet vieles darauf hin, dass der betreffende Wohneigentümer sie missbraucht.

Kann in Einzelfällen der Grund für die Sperrung festgestellt werden, kann er zur Erstattung der Aufwendungen in Anspruch genommen werden oder muss die Aufhebung der Sperrung selbst aufbringen. Wenn der Hausverwalter von einem Eigentümer einer verstopften Leitung benachrichtigt und aufgefordert wird, geeignete Abhilfemaßnahmen zu ergreifen, sollte er sich davor in Acht nehmen, den Hausverwalter auf seine angebliche persönliche Verantwortung und Verpflichtung zur Behebung des Schadens hinzuweisen.

Dies kann er nur tun, wenn von Anfang an festgestellt wurde, dass der entstandene Sachschaden und die Schadenursache Eigentum des Einzelnen sind. Bei unklarer Verstopfungsursache muss der Sachwalter jedoch (auch) die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um die Schadenursache wegen der vorstellbaren Schadenursache am Gemeinschaftsgut umgehend zu ermitteln. Verstößt er gegen diese Verpflichtung fahrlässig, ist er für den entstandenen Sachschaden des betreffenden Inhabers haftbar, auch wenn sich später herausstellen sollte, dass die Schadenursache ausschliesslich im einzelnen Eigentum liegt.

Legt ein Eigentümer der Eigentumswohnung dem Hausverwalter eine Abrechnung über die Entfernung einer Verstopfung der Leitungen im Wohnbereich vor und fordert ihn zur Rückerstattung der entstandenen Aufwendungen auf, sollte er bei der nächstfolgenden Eigentümerversammlung eine Kostenentscheidung einleiten. Nur wenn aufgrund der Informationen des Auftragnehmers in der Abrechnung klar ersichtlich ist, dass kein Fehlverhalten des Nutzers für die Sperrung verantwortlich war, kann er auch die anfallenden Gebühren unverzüglich zurückerstatten.

Beim Sanieren von Rohren sind 2 Ausgangslagen zu unterscheiden: Das Management ist im gemeinsamen Besitz. Einige der Linien befinden sich im Sonderbesitz, andere im Gemeinschaftsbesitz. Sind alle zu rehabilitierenden Rohre im gemeinsamen Besitz, ist die Lage für den Betreiber relativ problemlos. Die Stockwerkeigentümer sind im Rahmen der Umsetzung der Maßnahme nach § 14 Nr. 4 WEG dazu angehalten, "den Zugang und die Nutzung der separat gehaltenen Teile des Gebäudes zu ermöglichen, soweit dies für die Erhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums vonnöten ist.

Auch der Eigentümer muss im Sinne seiner Verpflichtungen nach 14 Nr. 4 WEG die Eintragung seiner Wohnungseinheit für Vorbereitungsmaßnahmen, d.h. vor allem für eine Inventarisierung durch den bestellten Sachverständigen, tolerieren (OLG München, Beschlussfassung vom 22.2.2006, 34 Wx 133/05, ZMR 2006 S. 388). Jedoch ist der Eigentümer nicht dazu gezwungen, eigene Aktivitäten zu entwickeln, wenn Arbeit im Gebiet seiner Eigentumswohnung oder Teileinheit notwendig wird.

Damit ist er nicht zur Reinigung seiner Einrichtung gezwungen (BayObLG, Entscheidung vom 12.10.1995, 2Z BR 66/95, WuM 1995 S. 728). Stattdessen muss der Administrator sicherstellen, dass die notwendigen Massnahmen auf Rechnung der Besitzergemeinschaft getroffen werden. Dabei ist zu überprüfen, in welcher Einheit des Wohnungseigentums weniger Schäden am Wohnungseigentum entstehen.

Sollte eine Unterscheidung nicht möglich sein, weil der entstandene Sachschaden gleich ist, können die betroffenen Stockwerkeigentümer entscheiden, wer den Zugriff erlaubt. Lehnt der Pächter ab, muss der Vermieter ihn gegebenenfalls vor Gericht einweisen. Auch kann der Vermieter nicht beanstanden, dass eine Verfügung der Stockwerkeigentümer ausbleibt. Wenn der Stockwerkeigentümer nicht willentlich Zugriff auf seine Stockwerkeinheit gewährt, kann er dazu vom Gericht erzwungen werden.

Der Kläger ist in diesem Falle die Eigentümergemeinschaft, weil er für die Geltendmachung der Forderungen der Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 4 WEG nach den Bestimmungen des 10 Abs. 6 S. 3 WEG verantwortlich ist. Sollte der Eigentümer im Rahmen der Rohrsanierung einen Sachschaden an seinem Sondervermögen erleiden, ist dieser zu entschädigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.11.2005, I-3 Wx 140/05, ZMR 2006 S. 104).

Dem geschädigten Stockwerkeigentümer muss daher sein Geschäftsanteil gemäß dem anwendbaren Kostenverrechnungsschlüssel verrechnet werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28. Oktober 1994, 3 Wx 448/94, ZMR 1995 S. 86). Die Verwalterin ist nicht berechtigt, (angebliche) Schadensersatzansprüche der einzelnen Stockwerkeigentümer ohne Beschluss des Eigentümers zu befriedigen (LG München I, Urteile vom 16.9. 2013, 1 S. 21191/12, ZMR 2014 S. 145).

Der Sondereigentümer kann den zu ersetzenden Sachschaden nach 14 Nr. 4 WEG auch im Falle seiner eigenen Beseitigung frei erfinden (BGH, Entscheidung vom 9.12. 2016, V ZR 124/16, ZMR 2017 S. 412). Vor allem Tapete und Fußbodenbeläge sind Eigentum der betreffenden Miteigentümer.

Letzterer ist bekanntermaßen vollkommen unabhängig davon, wie er sein individuelles Eigentum ausformt. Das Problem, ob der Eigentümer, der seine Eigentumswohnung mit einer höheren Qualität eingerichtet hat, einen angemessenen Abschlag vornehmen muss, ist noch nicht geklärt. Allerdings wurde bereits beschlossen, dass der Eigentümer der Eigentumswohnung einen Abschlag "neu für alt" vornehmen muss (LG Dortmund, Urteile vom 21.10.2014, 1 S. 371/13, ZWE 2015 S. 182), was in dieser Stellungnahme auch unangemessen ist.

Weil 16 Abs. 2 WEG auch die Wartungs- und Reparaturkosten explizit geregelt sind und der Gesetzgeber verfügt hat, dass die Aufwendungen des 14 Nr. 4 WEG keine Wartungs- und Reparaturkosten gemäß 16 Abs. 2 WEG sind, ist der für die Aufteilung der administrativen Aufwendungen anwendbar.

Dies hat zur Folge, dass die Stockwerkeigentümer auch den Betonverteilungsschlüssel für Opferzahlungen gemäß 16 Abs. 3 WEG nachhaltig ändern können. In Ermangelung einer Entscheidungsbefugnis kann jedoch nicht entschieden werden, dass der jeweilige Eigentümer die entstandenen Schadenskosten in seiner Eigentumswohnung zu übernehmen hat (LG München I, Urteile vom 16. September 2013, 1 S. 21191/12, ZMR 2014 S. 145).

Es ist daher schwierig, das Pipelinenetz gleichmäßig zu sanieren, aber die Pipelines befinden sich in Teilbesitz. Selbstverständlich bestehen prinzipiell Entscheidungsbefugnisse für die gemeinsamen Anteile am Pipelinenetz. Sollten die besonders betroffenen Leitungsteile wirklich Sanierungsbedarf haben, sollte der Betreiber den Eigentümern klarmachen, dass sie nach den Bestimmungen des 14 Nr. 1 WEG zur ordnungsgemäßen Wartung und Reparatur des Netzes zu verpflichten sind.

Ferner ist den Wohnungseigentümern mitzuteilen, dass bei Schäden am gemeinsamen Eigentum durch nicht von ihnen renovierte Rohre der jeweilige Eigentümer für Schäden haftet. Kündigt z.B. die Gebäudeversicherungsgesellschaft den Versicherungsvertrag wegen früherer Mehrfachrohrbrüche, wird das Managementsystem nicht erneuert, so ist grundsätzlich jeder Stockwerkeigentümer aufgrund der treuhänderischen Pflicht aus dem Gesamtverhältnis zur Vereinbarung einer gleichmäßigen Renovierungsmaßnahme, einschließlich der in seinem Stockwerkeigentum stehenden Rohre, angehalten.

In Anlehnung an eine Verfügung des Oberlandesgerichts München (OLG München, Urteil vom 20. März 2008, 34 Wx 46/07, NZM 2009 S. 548) könnte die Regelung des 15 Abs. 2 WEG als korrespondierende Grundlage für Ansprüche herangezogen werden, nach der die Stockwerkeigentümer über die "ordnungsgemäße Nutzung entsprechend dem Zustand der im Miteigentum befindlichen Teile des Gebäudes...." entscheiden können.

Die Rohrrenovierung würde sowohl im Miteigentum als auch im Wohnungseigentum entschieden. In der Beschlussfassung werden die Eigentümer, die nicht anwesend waren und ihre Einwilligung nicht gegeben haben, gebeten, dem Insolvenzverwalter innerhalb einer bestimmten Zeit ihre Einwilligung zur Beschlussfassung zu erteilen. Der Beschluß müßte auch vorsehen, daß der Beschluß über die Linien, die Eigentum der Stockwerkeigentümer sind, bis zum Erhalt aller Genehmigungen aussteht.

Sollten nicht alle Genehmigungen rechtzeitig eintreffen, müsste entschieden werden, dass die jeweiligen Eigentümer vom Gericht auf Genehmigung und Toleranz der Renovierungsmaßnahme verklagt werden. Beschädigungen können auch durch das wasserführende Heizrohrnetz verursacht werden. Durchführung dieser Inventur in allen Gebäudebereichen, d.h. sowohl in Miteigentum als auch in Eigentumswohnungen.

Grundlage für die Bewilligung der betreffenden Prüfungsmaßnahmen zum Sonderbesitz ist die Regelung des § 14 Nr. 3 WEG. Die Ergebnisse des Gutachtens sind den Stockwerkeigentümern über ihr Sondervermögen, insbesondere über die erforderlichen Massnahmen, bekannt zu geben. Je nach Bauart des Betonrohrnetzes und der Zugehörigkeit der Rohrleitungen zum Wohnungseigentum bis zur ersten Abschaltmöglichkeit kann es in jedem Fall notwendig werden, im Zuge der Erneuerung der im Miteigentum stehenden Rohrleitungen Massnahmen in den Wohnungseigentumseinheiten durchzuführen.

Insbesondere können den Eigentümern im Hinblick auf die Rohrleitungsteile, die sich in ihrem besonderen Eigentum befanden, 2 Möglichkeiten aufgetan werden: 1: Außerdem beteiligen sie sich an der Sanierung der gemeinsam betriebenen, auch separat betriebenen Pipelines. Diese sind aufgefordert, die Teile der Rohrleitung, die sich in ihrem besonderen Eigentum innerhalb eines bestimmten Zeitraums befanden, zu erneuern und dem Betreiber einen diesbezüglichen Beweis, beispielsweise in Gestalt einer Bescheinigung einer Fachfirma oder eines Gutachters, vorzulegen.

Zur Erleichterung der ersten Variante für Stockwerkeigentümer sollte der Einberufung der Versammlung eine Vollmacht beigelegt werden, die den Hausverwalter berechtigt, im eigenen Interesse und für eigene Kosten die notwendigen Sanierungsmassnahmen für die Leitungen in seinem Stockwerkeigentum anzuordnen. Sollten die Eigentümer, die sich für die zweite Variante entscheiden, inaktiv sein, können sie dementsprechend verklagt werden (BayObLG, Entscheidung vom 26. Februar 2004, 2Z BR 2/04).

Insofern muss der Hausverwalter das Stimmverhalten der jeweiligen Eigentümer genau erfassen oder nachweisen. Damit kann die notwendige Renovierungsmaßnahme aufgrund der Ablehnungshaltung der Stockwerkeigentümer nicht durchgeführt werden und diese Ablehnungshaltung führt zu einer Schädigung des Gemeinschaftseigentums oder des individuellen Eigentums anderer Stockwerkeigentümer, diejenigen Stockwerkeigentümer, die der Entscheidung nicht zugestimmt haben, sind folglich schadenersatzpflichtig (BGH, V ZR 9/14, NJW 2015, S. 613).